Beradaptasi dengan Nilai Properti

Kok ada dua rumah yang luas tanah-nya sama tapi harga-nya berbeda ?

Padahal sama-sama luas tanah 60 meter. Yang satu 300 juta dan yang satu lagi 1,3 miliar. Wow, sangat signifikan perbedaannya hingga 1 miliar.

Sebelumnya, saya ingin katakan. Tulisan ini hanya dari sudut pandang pribadi. Hanya untuk sharing tentang apa yang telah saya alami.

Nilai Properti

Nilai properti tergantung pada 4 faktor, yaitu:

1. Per-Surat-An.
   Tentu saja tanah yang tidak memiliki surat jauh lebih murah dibandingkan yang sudah bersertifikat. Mengapa? Karena harga yang dijual tidak memiliki patokan, sehingga tanah tergolong bebas (Non-Record). Poin plus-nya adalah harga yang diberikan adalah harga kontan atau harga langsung dari pihak penguasa, artinya tidak ada intervensi dari pihak manapun sekalipun pemerintah. Poin minus-nya adalah tanah yang tidak bersurat bisa menimbulkan efek sengketa, yang lebih sering kita dengar sebagai tanah sengketa.
2. Strategis.
   Apa yang dimaksud strategis ? Strategis adalah letak suatu wilayah, daerah, atau tempat yang sangat dekat dengan wilayah aktif. Sehingga membeli properti di daerah strategis tidak terlalu memikirkan aksesibilitas atau akomodasi karena sudah sangat dekat. Semakin dekat, maka harga akan semakin naik, begitupula sebaliknya.
3. Aksesibilitas.
   Mudah dijangkau. Artinya, wilayah tersebut memiliki akses yang mudah dijangkau dengan akomodasi. Bisa dengan transportasi umum ataupun kendaraan pribadi. Semakin mudah dijangkau, maka harga akan semakin naik, begitupula sebaliknya.
4. Fasilitas.
   Salah satu faktor nilai properti adalah fasilitas. Wilayah yang murah akan cenderung memiliki fasilitas kurang memadai, seperti: dekat dengan pembuangan sampah, rawan banjir, rawan kebakaran, tidak memiliki sarana umum seperti tempat ibadah atau taman, kurangnya kebersihan air tanah, dan sebagainya. Fasilitas bisa terbentuk menjadi 2 bagian, yaitu terbentuk oleh alam (alami) dan terbentuk oleh manusia (renovasi). Jadi, semakin wilayah difasilitasi dengan baik, maka harga akan semakin naik, begitupula sebaliknya.

Lapisan Nilai Properti

Setelah kita mengetahui faktor-faktor yang mempengaruhi nilai properti.

Selanjutnya mari kita bahas ke topik lapisan-lapisan nilai properti. Dengan gambaran yang diambil pada Februari 2021 di sekitar Jabodetabek (Jakarta, Bogor, Depok, Tangerang, Bekasi). Berikut gambaran ilustrasi nya:

Gambaran NJOP di JABODETABEK (Ilustrasi)

Bisa kita lihat pada gambar di atas, dapat kita simpulkan wilayah yang strategis dan akses mudah memiliki harga yang lebih tinggi, sedangkan wilayah yang jauh dari wilayah aktif dan akses sulit memiliki harga yang lebih rendah.

Dari gambar diatas, terdapat 5 lapisan nilai yang saya gambarkan:

1. Warna Merah (30–60 Jt/m)
   Merupakan wilayah sangat aktif, diisi dengan pusat perkantoran dan pusat pemerintahan. Termasuk wilayah kota.
2. Warna Oren (15–30 Jt/m)
   Merupakan wilayah aktif, diisi dengan pusat perbelanjaan, pusat hiburan. Termasuk wilayah kota.
3. Warna Kuning (2–15 Jt/m)
   Merupakan wilayah semi-aktif, diisi dengan pusat perumahan, permukiman. Termasuk wilayah kota dan kabupaten.
4. Warna Biru Muda (1–2 Jt/m)
   Merupakan wilayah minim-aktif, diisi dengan perdesaan. Termasuk wilayah kabupaten.
5. Warna Hijau (0–1 Jt/m)
   Merupakan wilayah non-aktif (agro), diisi dengan perkebunan, pertanian. Termasuk wilayah kabupaten.

Kesimpulan

Untuk memilih properti, kita perlu memperhatikan:

1. Tujuan.
   Apakah untuk tempat tinggal ? atau investasi ? atau untuk anak ? Kita perlu mendefinisikan terlebih dahulu tujuan dari membeli properti.
2. Kebutuhan dan Strategi.
   Kemampuan daya beli dan strategi merupakan hal yang penting, apakah jika kita menunda untuk membeli properti akan sesuai harapan kita? atau apakah jika kita beli dengan cepat wilayah tersebut akan cepat naik? Ini berkaitan pada poin selanjutnya.
3. Perkembangan Wilayah.
   Setelah mengetahui tujuan, kebutuhan dan strategi-nya. Selanjutnya kita lihat perkembangan wilayah tersebut. Yaitu rencana pengembangan akses dan fasilitas. Apa saja yang akan dibangun kedepannya pada wilayah tersebut ? apakah jalan tol ? atau kereta ? atau fasilitas seperti wisata, tempat ibadah, taman, gor, lapangan bola, atau lainnya? Mari kita cari tahu terlebih dahulu.

Untuk perkembangan tol, saya cek di web GIS: http://gis.bpjt.pu.go.id/

Untuk perkembangan kereta, cek di JICA: https://openjicareport.jica.go.jp/

Sekian. Semoga dapat bermanfaat.

Terima Kasih.